New York je město, které se neustále přetváří. Nové budovy překreslují jeho siluetu zhruba každou dekádu. Poslední data ukazují něco, co se pouhým okem na newyorské panorama nerozpozná: realitní trh je rozdělen na dva světy, které rostou různou rychlostí a míří různými směry.
Od roku 2022 vzrostla průměrná cena v luxusním segmentu – u nemovitostí nad 4,5 milionu dolarů – o 29 procent. Zbytek trhu vzrostl za stejnou dobu o devět. Data pocházejí od realitní společnosti Brown Harris Stevens Development Marketing. Průměrná cena za čtvereční stopu u luxusních kontraktů dosáhla v roce 2024 desetiletého maxima.
Jinými slovy: čím dražší nemovitost, tím rychleji zdražuje. A propast mezi oběma světy se každý rok zvětšuje.
V roce 2025 se na Manhattanu uzavřelo přes 1 400 luxusních kontraktů v celkové hodnotě přes 11 miliard dolarů. Průměrná cena jednoho kontraktu: 7,8 milionu dolarů.
V tom nejdražším segmentu – bytech nad 20 milionů – stál metr čtvereční průměrně přes 77 000 dolarů. To je zhruba 1,78 milionu korun za metr. Nejdražší pražské novostavby se pohybují kolem 250 tisíc korun za metr. Manhattanský ultra-luxus je sedmkrát dražší.
Pětipokojový penthouse v One High Line stojí 50 milionů dolarů. Průměrný pronájem luxusního bytu s vrátným dosáhl v lednu 2026 rekordního mediánu 5 295 dolarů měsíčně.
V roce 2025 bylo 64 procent všech manhattanských transakcí zaplaceno bez hypotéky – rovnou z účtu. U obchodů nad tři miliony dolarů to bylo 90 procent.
Proč hotovost? Hypotéka znamená banku. Banka znamená prověrku příjmů a původu peněz. Hotovostní kupec tyto prověrky obchází. Americká agentura pro finanční kriminalitu FinCEN zjistila, že přes čtvrtinu hotovostních nákupů luxusních manhattanských bytů vykazovalo znaky podezřelých transakcí – peněz, jejichž původ nebylo možné ověřit.
Ekonom Gabriel Zucman, expert na skryté bohatství, se ptá otevřeně: „Proč dovolujeme, aby velká část Manhattanu patřila bezejmenným schránkovým firmám, za nimiž se potenciálně skrývají zločinci a osoby peroucí špinavé peníze?"
Manhattanský byt funguje jako trezor. Bezpečné úložiště hodnoty, které nezdaníte a které přečká politické otřesy kdekoliv na světě. Jak píše Euronews, pro miliardáře po celém světě tyto jednotky fungují méně jako domovy a více jako „realitní sejfy".
Byt lze koupit přes anonymní LLC – schránkovou firmu – takže v katastru figuruje název firmy, ne jméno majitele. Výzkum Brookings Institution ukázal, že americká regulace v této oblasti je tak slabá, že neodradila prakticky nikoho. Wallstreetské bonusy vzrostly v roce 2025 odhadem o 35 procent a fungovaly jako přímé čerpadlo do trhu s luxusními byty.
Část těchto bytů pak zůstává prázdná. Majitelé v nich nebydlí. Pronajímat je nechtějí – nájemníci znamenají opotřebení aktiva. Jde o kalkulaci, ne o domov.
Průměrný nájem za jednopokojový byt na Manhattanu přesáhl 4 000 dolarů měsíčně. Ročně přes 48 000 dolarů. Střední příjem domácnosti v New Yorku je 81 600 dolarů.
Aby domácnost vydávala na bydlení standardních 30 procent příjmu, musela by vydělávat přes 160 000 dolarů ročně. Mediánová domácnost vydělává o polovinu méně.
Každý třetí nájemník vydává na bydlení více než polovinu příjmu. Volné byty s nájmem pod 2 400 dolarů tvoří méně než jedno procento celé nabídky. Volná míra na dostupném segmentu trhu je nejnižší od roku 1968, upozorňuje zpráva náměstkyně primátora Leily Bozorgové z února 2026.
V únoru 2025 spalo v newyorských azylových domech 114 791 lidí. Tisíce dalších spaly na ulici. Přes 200 000 lidí přespávalo provizorně u příbuzných nebo přátel – kategorie, která se v oficiálních přehledech bezdomovectví nezapočítává.
Celkový odhad lidí bez vlastního bydlení v New Yorku v únoru 2025: přes 350 000. Více než celá Praha. Počet bezdomovců vzrostl mezi lety 2014 a 2024 o 107 procent, uvádí zpráva státního kontrolora.
Mezi nájemným a bezdomovectvím existuje přímá závislost. Každé pětiprocetní zvýšení nájemného vyžene z domovů přibližně 3 000 dalších lidí, ukazuje výzkum Center for New York City Affairs. Nájmy rostou každý rok.
Krize má měřitelný rasový rozměr. Mezi domácnostmi v bytové nouzi tvoří 55 procent hispánské domácnosti a 50 procent domácnosti afroamerické. U bělošských domácností je to 31 procent. Data pocházejí ze zprávy newyorského Úřadu státního kontrolora.
Počet bezdomoveckých dětí vzrostl z 20 299 v roce 2022 na 50 773 v roce 2024 – za dva roky na více než dvojnásobek, uvádí státní kontrolor Thomas DiNapoli. Téměř každé třetí dítě bez domova v celých Spojených státech žije v New Yorku.
Nová výstavba dostupného bydlení míří převážně do čtvrtí, které jsou již dnes převážně černošské a hispánské – South Bronx, Central Brooklyn. Bohatší čtvrti ve východním Queensu a na Staten Islandu přidaly od roku 2022 jen jednotky dotovaných bytů, ukázala analýza Gothamist.
Luxusní boom přestal být manhattanskou záležitostí. V únoru 2026 se v brooklynském Dumbu uzavřel prodej penthousu za 16,25 milionu dolarů – s cenou 3 297 dolarů za čtvereční stopu. Historický rekord pro Brooklyn.
One Domino Square ve Williamsburgu patřil v roce 2025 k nejprodávanějším rezidenčním projektům v celém New Yorku. Ve stejném čase zůstával Bronx, několik kilometrů severně, epicentrem bytové krize – s nejvyšší mírou vyklízení nájemníků a přeplněnosti bytů v celém New Yorku, dokumentuje každoroční zpráva organizace ANHD.
Analytik Marc Freud to shrnuje pro odborný list NYREJ: „New York není přesycen bydlením. Je přesycen průměrným bydlením."
Na podzim 2025 vyhrál starostovské volby Zohran Mamdani, demokratický socialista a člen státního zákonodárného sboru za Queens. Vyhrál s nejvyšším počtem hlasů, jaký newyorský primátor získal za posledních 60 let. Ústředním tématem jeho kampaně bylo bydlení.
Mamdani slíbil čtyřleté zmrazení nájmů pro regulované byty – téměř milion bytů, přibližně polovina celého nájemního trhu. Zároveň přislíbil výstavbu 200 000 nových dostupných bytů za deset let, odhadované náklady: 100 miliard dolarů.
Hned první den v úřadu, 1. ledna 2026, podepsal tři výkonné výnosy: obnovil Úřad na ochranu nájemníků, zřídil pracovní skupinu LIFT pro soupis městských pozemků vhodných k výstavbě a skupinu SPEED pro odstraňování byrokratických překážek ve stavebním řízení. „Dnes, v den, kdy jsou splatné nájmy, nebudeme čekat," řekl na tiskové konferenci v pronajatém domě v Brooklynu.
Co Mamdani reálně může změnit – a co ne?
Zmrazení nájmů ani velké bytové programy nemůže prosadit sám. Vyžadují souhlas státního parlamentu v Albany. Realitní lobby je tam mimořádně silná. Jeden z lídrů nájemního hnutí Jaron Benjamin říká: „Je to jako ropný průmysl v Texasu. Mají tolik peněz a vlivu, že si zajišťují ty nejlepší lobbisty."
Mamdaniho plán počítá s cenou 500 000 dolarů za byt. Realitní asociace REBNY odhaduje, že při odborové pracovní síle – kterou Mamdani prosazuje – vyjde jeden byt na 800 000 dolarů. Federální vláda Donalda Trumpa zároveň škrtá dotace na nájemní bydlení o 40 procent.
Trh samotný reaguje klidně. Měsíc po Mamdaniho zvolení manhattanský luxusní trh dál překonával rekordy. Je poháněn hotovostí a mezinárodním kapitálem – ne sazbami hypoték ani volební rétorikou. Obě čísla – rekordy nahoře a krize dole – budou existovat vedle sebe dál.
